地产代建，蓝海OR红海？
代建，正在以极高的频率出现在地产圈。在3月份的房企2022年财报季，代建也成为各大房企高管在业绩会上高频提及的词汇。如果说，商业不运产运营已经成为部分房企发展模式的转型方向，那么，地产代建，也成为一些房企正在努力打造的第二增长曲线。凭借高收益率、低杠杆以及逆周期、对资金要求相对较低等特性，代建成为不少房企轻资产转型的选择，尤其在2022年行业剧烈震荡时，越来越多的房企纷纷入局。根据克而瑞研究中心的数据，截至2022年底，发展代建业务的品牌房企已经超过60家。其中既有全国化大型房企如绿城中国、华润置地、金地集团等，也有地方性大中型房企如建业地产、众安集团等。2022年以来，土地投资国进民退，地方城投平台手持大量优质土地亟待开发；约40个省市出台“保交楼”措施，AMC机构注资超1500亿元盘活房地产项目；以及“十四五”期间全国新增保障性租赁住房的目标是总建筑面积约6.09亿平方米，即平均每年新增1.2亿平方米保租房的建设需求。这其中潜藏着巨量的代建需求，也让房企看到了代建业务广阔的发展和增长空间。不过，随着越来越多的房企加入，代建这条赛道也变得日益拥挤且不易。对于房企而言，代建门槛不高，行业剧变带来机会，但入局者不断加注让竞争加剧。代建正在从蓝海变成红海，入局房企又到了要拼刺刀的时候了。 国内代建的市场到底有多大？国内代建第一股绿城管理（09979.HK）在2022年财报中预测，中国房地产市场中期开发规模将保持在10亿平米左右，并形成以下三类业务结构：一是由政府主导的保障房、租赁类物业新增供应占比将超过30%；二是“保交楼”下的纾困类业务快速增长，金融机构的主动房地产投资占比将进一步提升，预计达20%左右；剩余50%市场规模将由传统开发模式下的国企央企主导，并形成头部集聚效应。另一家代建上市房企中原建业（09982.HK）也认为，商业代建、资本代建、政府代建是未来代建行业增长的三大驱动力。其中，政府代建方面，公共住房、旧城改造，尤其是城投平台土地资源盘活的需求，是未来代建增长的重要驱动力。券商数据显示，2022年国央企及城投公司拿地比例从上年60.8%上升到80.9%，而城投类公司拿地开工率较低，2022年拿地开工率低至8%。2022年河南的供地有超过2/3由城投公司摘取，但城投类公司缺乏物业开发能力，所以大概率会推到代建市场，采购专业的开发服务，委托代建也成为地方城投企业最常见的模式。在每年10亿平米这么大的房地产市场规模中，代建行业的渗透率可达30%以上。可供参考对比的是，欧美国家的代建参与度在20%-30%。这也意味着，代建的市场规模在3亿平米左右。 目前绿城管理在代建市场的占有率最高，已经连续7年保持在20%以上，稳居第一。截至2022年底，绿城管理的合约项目总建面已经超过1亿平米，其中待建面积4660万平米。截至2022年12月31日，中原建业在河南省内102个市县、省外21个市县，签约在管项目有266个，在管项目建筑总面积约3171万平米。较早切入代建市场的蓝城集团，截至2022年12月，为各类委托方代建项目492个，总建筑面积9558万平方米。巨量的市场空间还不足以对房企产生如此大的吸引力。2022年，在中原建业新拓展面积、合同销售、净利润等经营指标相较去年同期有所下滑的同时，净利率仍然高达50.1%，虽然同比下降了9.1个百分点，但还是保持在较高水平。 同期，绿城管理的净利率为27.7%，比中原建业低了22.4个百分点。这主要因为中原建业的所有在管项目均是直接管理，主要都是人员成本，而绿城管理更多采用合作代建的模式，成本计入方式不同。 相比传统房企很少高于15%、大多在10%以下的净利率，代建的高利润率可以说很诱人了。尤其是代建的轻资产运营模式，有效摆脱了国家对房地产行业“去杠杆”要求下，“三高”模式的发展困境。这也让众多房企趋之若鹜。 房企加速入局代建，始于2022年下半年。代建也成为一条独立的赛道，很快就挤满了竞争者。包括碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960）、中梁控股（02772.HK）在内的上市房企都在2022年下半年宣布开展代建业务。 最新的一个入局者，是上坤集团，在2月11日举行的2023年度经营会上宣布，将开辟共建管理新赛道，未来将形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式。另据了解，还有一家TOP20房企正在计划成立独立的代建业务板块，加入代建市场的竞争。该房企在行业内以产品力见长，此前已在部分城市承接代建项目。其实，碧桂园也早在7年前就开始布局代管代建市场，累计在管面积1300万平米。由于碧桂园总裁莫斌在去年8月的业绩会上表示，碧桂园已与多地政府达成一致，以代管、代建、代销的模式承接政府的保交楼任务，因此被市场视为公司首次公开披露要开展代建业务。同月，龙湖集团发布了智慧营造品牌——龙湖龙智造，首次官宣进入代建领域。龙湖集团首席财务官赵轶在3月的业绩会上介绍，龙湖龙智造已获取建管项目近40个，总建筑面积超过700万平方米。“通过龙湖龙智造入局代建行业是龙湖持续洞察行业机会、布局长期业务的重要战略，已成为集团服务业态的新增长极。”截至2022年末，金地管理代建业务实现累计管理项目数量超过115个，累计开发管理面积超1800万平方米，其中住宅累计货值近1300亿元，商办投资规模达420亿元，政府代建规模超450万平方米。央企华润置地主要涉及的是政府类代建，截止2022年12月底，华润置地已累计获取了342个代建项目，总面积约6900万平米。旭辉布局代建业务的时间要早一些。2021年代建平台旭辉建管正式成立。2022年，旭辉建管实现新增管理项目47个，新增管理总建面超900万方，在售项目超10个。其中政府与国企类代建项目显著突破，合同额占2022年新获取项目的33%以上。 截止2022年12月底，旭辉建管累计在管项目突破50个，分布在全国18个核心一二线城市及强三线城市，累计在管总建面超1000万平米。去年略微“失速”的中原建业，今年也开始发力。2022年12月成立中原建业合伙人理事会，从190位合作伙伴中选取13位战略合作伙伴，在18个地市中挑选10个公司成立10家合资公司，旨在走出河南，在全国范围内快速拓展代建业务。4月9日，中原建业举行今年第二次集中签约，涉及共21个项目，计容面积195.15万平米。1月，中原建业刚刚公告，集中签约27个项目，预计总合约建筑面积354.43万平方米。按绿城管理的估算，未来代建市场每年大约是3亿平米的规模，目前已有60家房企参与其中，可以预见，未来房企在代建市场势必又是一场激烈且艰难的市场份额之争。众所周知，代建要想赚钱，关键还是规模化。刚刚走出开发业务的规模竞赛，又再次踏入代建的规模之争，现在看上去很诱人的高利润率，在激烈的市场竞争之下，还能不能继续保持？这是房企入局代建之前必须想清楚的一个问题。对那些急于进入代建市场的房企，我们建议，还是要对代建市场未来的竞争格局有清醒的认识。代建看上去门槛不高，但要想做出口碑赢得更大的市场份额，需要产品力、品牌力、以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各项能力的综合加持，形成自己的差异化竞争优势，这样才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，抢得先机。
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