传统春季购房潮开启，美国楼市“东升西落”
刚刚过去的3月，是美国传统春季购房潮的开始，美国房地产市场经历了过去三年的狂飙，今年市场究竟还热不热？最新的一系列数据显示，在美国30年房贷利率从7%降到了6.28%的情况下，今年3月房贷申请量仍比去年同期低35%左右，其主要原因在供给端：目前美国房地产市场新挂牌量同比下降20%，总存量仅为疫情前2019年3月的一半。同时，标普凯斯-席勒指数近期追踪的美国房价在1月份继续降温（注：这个数据有滞后性，现在就刚出到1月），经季节性调整后比去年12月份下降了0.2%，比去年同期上涨了3.8%——这是自2019年12月以来的最小涨幅。但细分之下可以看到并非如此，实际上，美国楼市呈“东升西降”的两极格局。美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，目前美国东南部地区房价上升10%，是全美最强的市场，西部地区房价下降2%，是全美最弱的市场。他表示：“市场预期美联储将在2023年年中停止升息，并在2024年开启降息周期，届时房贷利率将大幅下降，美国房产市场将恢复快速增长，增长幅度将重新回到10%以上。”传统旺季但缺房根据Realtor.com的最新追踪数据，全美3月份新上市住宅量同期下降20%，而总存量仅为疫情前一半。同时，根据抵押贷款机构房地美（Freddie）数据，30年期固定抵押贷款的平均利率连续三周下降，目前已降至6.28%，虽然比起最低点仍然高了近一倍，但是比起几个月前7.8%的高点，这令潜在购房者敢于出手了。从2022年12月和2023年1月开始，该抵押贷款平均利率就开始出现回落，而根据美国全国房产经纪人协会（NAR）的数据，实际反映去年12月和今年1月签约状况的今年2月现房成交量，已经上涨14.5%。与此同时，由于供给端缺房，今年3月房贷申请量仍比去年同期低35%左右。“目前美国的房产库存量是3个月的销售量左右，远低于6个月的平衡点。目前的美国房产库存量只有疫情前的一半。低库存量对房价起到了有力的支撑作用。美国房产市场供不应求的局面并没有改变，长期而言房价上涨的趋势也没有改变。”陈跃武对第一财经记者表示。通常，在一个平衡的市场，大约需要有6个月的房屋供应量才能维持价格稳定。“从上个世纪80年代开始，美国新房建成量每年平均是100万套独栋房，并在2006年高峰时达到160万套/年，2007年次贷危机之后美国房地产市场崩盘，随后新房建成量悬崖式下跌，跌到40多万套，一年跌了70%，随后就在40万~60万套之间徘徊。”陈跃武说，“近三四年，美国新房建成量缓慢回升，在疫情前的2019年再次回到160万套/年，但同时，从上个世纪80年代至今，美国人口增加了近60%，达到3.3亿人左右，原本房产需求量相应也应增加60%，才能达到供需平衡，但在过去十几年中，美国新房建成量较低，对房地产市场的供给端造成非常大的一个缺口。这个缺口不是一年能补上的。”他表示，如果要超过这个供给平衡点，大概还需要三五年时间，换而言之，如果要形成一个泡沫，就需超额供给，但现在这种局面没有出现，实际上根据美方数据，2011年到疫情前的2018年，房产供给量已经下跌将近50%，疫情后，从2019年到2020年，房产供给量又同比下跌34%，所以库存已经低到无可附加的程度，供给量只能满足2.5~2.6个月的销售，出现了严重的供给不足。美国楼市“东升西降”两极格局美国楼市呈“东升西降”的两极格局，且一些城市的房价变化比其他城市更为剧烈。标普凯斯-席勒指数追踪的20个单独的大都市地区中，有4个地区的房价低于一年前。其中，西海岸房价持续疲软，圣迭戈和波特兰也加入了旧金山和西雅图的年度负增长领域。同期看，迈阿密、佛罗里达州坦帕和亚特兰大的房价上涨最高，分别上涨了13.8%、10.5%和8.4%。贷款服务机构黑骑士（Black Knight）近期发布的一份报告也显示，1月美国房屋价格在美国中西部和东北部地区增长，而在奥斯汀、旧金山和西雅图等中西部市场下降。根据全美房地产经纪人协会的数据，2月份现有房屋的中位数为36.3万美元左右。“展望2023年，Zillow估计，2022年11月份到2023年11月份，美国平均地产价格将小幅下跌1.1%。我们认同Zillow的预估。”陈跃武对第一财经记者表示，“我们预测北卡罗来纳州、亚特兰大和达拉斯等地区的房价在2023年将上涨大约0至5%左右。而西部的旧金山、西雅图、圣迭戈等地区的房价在2023年将继续下跌。”不过他也认为，随着美国通胀得到控制以及美国经济在高利率的打击下进入衰退，美联储将停止升息，转而开始降息，刺激经济复苏。“近期的美国银行危机将加速这一进程。”他表示。去年3月以来，美联储已连续加息9次，累计加息幅度达475个基点。最近一次加息为上月22日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到4.75%至5%，为2007年9月以来最高水平。
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